Cải tạo khách sạn tại Cần Thơ: Ưu tiên hạng mục nào để hỗ trợ tăng doanh thu?

Cải tạo khách sạn không nên bắt đầu từ phần “đẹp nhất”

Một khách sạn cũ chưa chắc cần làm lại toàn bộ.

Trong nhiều trường hợp, doanh thu thấp đến từ vài vấn đề rất cụ thể như:

• Phòng tối.
• Nệm cũ.
• Máy lạnh yếu.
• Phòng tắm xuống cấp.
• Hình ảnh OTA không còn hấp dẫn.
• Hạng phòng thiếu khác biệt.
• Cách âm chưa tốt.
• Sảnh và mặt tiền tạo cảm giác cũ.

Nếu chưa xác định đúng nguyên nhân, việc đầu tư nhiều vào decor có thể làm khách sạn đẹp hơn nhưng chưa chắc bán được giá tốt hơn.

Nên đánh giá khách sạn theo 3 lớp trước khi cải tạo

Lớp 1: Những gì khách nhìn thấy trước khi đặt

Bao gồm:

• Mặt tiền.
• Sảnh.
• Hình ảnh trên OTA.
• Thiết kế phòng.
• Phòng tắm.
• Hệ thống ánh sáng.

Đây là nhóm ảnh hưởng mạnh đến quyết định khách có bấm xem và đặt phòng hay không.

Lớp 2: Những gì khách cảm nhận khi ở

Bao gồm:

• Nệm.
• Điều hòa.
• Nước nóng.
• Cách âm.
• Wifi.
• Mùi phòng.
• Vệ sinh.

Đây là nhóm ảnh hưởng trực tiếp đến review.

Lớp 3: Những gì ảnh hưởng đến vận hành

Ví dụ:

• Bố trí kho.
• Khu vực đồ vải.
• Hệ thống điện nước.
• Khóa cửa.
• Luồng di chuyển của nhân viên.
• Thiết bị thường xuyên hỏng.

Nếu bỏ qua lớp này, khách sạn có thể đẹp nhưng chi phí vận hành vẫn cao.

1. Ưu tiên cải tạo phòng khách sạn trước

Với phần lớn mô hình lưu trú, phòng là nơi tạo doanh thu trực tiếp.

Do đó, cải tạo phòng khách sạn thường nên được ưu tiên trước các hạng mục trang trí phụ.

Nên kiểm tra

• Giường và nệm.
• Ga gối.
• Đèn.
• Rèm.
• Ổ điện.
• Tường.
• Sàn.
• Nội thất xuống cấp.
• Mùi phòng.
• Cửa sổ.
• Cách âm.

Một căn phòng không cần quá cầu kỳ nhưng phải tạo được cảm giác:

Sạch – sáng – gọn – dễ sử dụng – đúng với mức giá.

2. Phòng tắm có thể quyết định khả năng tăng giá

Phòng ngủ đẹp nhưng phòng tắm cũ rất dễ làm giảm cảm nhận tổng thể.

Những hạng mục nên xem lại:

• Vòi sen.
• Áp lực nước.
• Nước nóng.
• Gạch.
• Ron gạch.
• Lavabo.
• Gương.
• Thoát nước.
• Mùi.
• Hệ thống thông gió.

Nếu khách sạn đang định hướng nâng phân khúc, phòng tắm thường là nơi cần đầu tư tương xứng.

Một số hạng phòng có thể bổ sung:

• Bồn tắm.
• Vách kính.
• Gương lớn.
• Ánh sáng tốt hơn.

Nhưng chỉ nên làm nếu mức đầu tư có khả năng chuyển thành giá bán cao hơn.

3. Cải thiện ánh sáng trước khi thay toàn bộ nội thất

Đây là một trong những hạng mục có thể tạo khác biệt rõ mà không nhất thiết tốn quá nhiều ngân sách.

Phòng quá tối thường:

• Lên hình không đẹp.
• Tạo cảm giác cũ.
• Làm không gian nhỏ hơn.
• Giảm trải nghiệm sử dụng.

Có thể cải thiện bằng:

• Đèn đầu giường.
• Đèn trần.
• Đèn gương.
• Ánh sáng khu vực bàn.
• Rèm phù hợp.
• Màu tường sáng hơn.

Đôi khi chỉ cần thay đổi hệ thống ánh sáng và sơn lại phòng đã giúp bộ ảnh bán phòng khác hẳn.

4. Nâng cấp những tiện nghi khách thực sự quan tâm

Nâng cấp khách sạn Cần Thơ không nên biến thành cuộc chạy đua mua thêm thiết bị.

Ưu tiên nên dành cho các tiện nghi có ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm:

• Nệm tốt.
• Máy lạnh ổn định.
• Wifi mạnh.
• Nước nóng.
• TV hoạt động tốt.
• Ổ cắm thuận tiện.
• Máy sấy tóc.
• Khóa cửa an toàn.

Những thiết bị ít được sử dụng nhưng tốn nhiều chi phí bảo trì nên được cân nhắc kỹ.

5. Nếu muốn tăng giá, cần tạo khác biệt giữa các hạng phòng

Nhiều khách sạn cải tạo xong nhưng tất cả các phòng vẫn gần giống nhau.

Điều này khiến việc nâng giá rất khó.

Có thể xây lại cơ cấu:

Hạng cơ bản

Tập trung vào mức giá dễ tiếp cận.

Hạng nâng cấp

Có thêm:

• Diện tích lớn hơn.
• Cửa sổ.
• Sofa.
• View.
• Ban công.

Hạng nổi bật

Có thể bổ sung:

• Bồn tắm.
• Thiết kế riêng.
• Không gian rộng.
• Góc thư giãn.

Mỗi hạng cần có đủ khác biệt để khách hiểu rõ lý do phải trả thêm tiền.

6. Mặt tiền nên cải tạo nếu khách sạn đang mất nhận diện

Không phải mọi khách sạn đều cần làm lại mặt tiền.

Nhưng nên cân nhắc nếu:

• Biển hiệu khó nhìn.
• Mặt tiền xuống cấp.
• Ban đêm khó nhận diện.
• Hình ảnh bên ngoài không tương xứng với phòng bên trong.
• Khách thường khó tìm địa chỉ.

Mặt tiền tốt hỗ trợ cả:

• Khách walk-in.
• Google Maps.
• Hình ảnh thương hiệu.
• Cảm nhận đầu tiên khi khách đến.

7. Đừng quên hình ảnh sau khi cải tạo

Một lỗi khá phổ biến là khách sạn đã sửa phòng nhưng OTA vẫn dùng bộ ảnh cũ.

Khi đó, phần cải tạo gần như chưa tạo ra tác động đầy đủ lên doanh thu.

Sau khi hoàn thiện nên cập nhật:

• Booking.
• Agoda.
• Google.
• Website.
• Fanpage.
• Các kênh bán trực tiếp.

Bộ ảnh mới cần thể hiện rõ những điểm vừa được nâng cấp.

Nếu phòng có bồn tắm mới nhưng ảnh OTA không cho thấy điều đó, khách hàng sẽ không biết để sẵn sàng trả mức giá cao hơn.

8. Cải tạo toàn bộ hay chia theo từng giai đoạn?

Không phải lúc nào cũng nên đóng toàn bộ khách sạn để sửa.

Nếu khách sạn vẫn đang hoạt động, có thể chia thành từng đợt:

Giai đoạn 1

Ưu tiên các phòng có doanh thu thấp hoặc xuống cấp rõ.

Giai đoạn 2

Cải tạo phòng tắm và hạng phòng có tiềm năng nâng giá.

Giai đoạn 3

Xử lý khu vực chung, mặt tiền và nhận diện.

Cách này giúp:

• Giảm áp lực dòng tiền.
• Vẫn duy trì một phần doanh thu.
• Kiểm tra phản ứng của khách trước khi làm toàn bộ.

Chi phí cải tạo khách sạn nên được nhìn theo khả năng hoàn vốn

Chi phí cải tạo khách sạn không nên chỉ được đánh giá là cao hay thấp.

Cần hỏi:

Sau khi chi khoản này, giá phòng có thể tăng bao nhiêu hoặc công suất có khả năng cải thiện thế nào?

Ví dụ:

Một hạng phòng cải tạo hết 60 triệu đồng.

Sau nâng cấp, giá bán có thể tăng thêm 150.000 đồng/đêm.

Nếu bán trung bình 18 đêm/tháng:

150.000 × 18 = 2,7 triệu đồng doanh thu tăng thêm/tháng

Từ đó chủ đầu tư có cơ sở ước tính thời gian thu hồi phần đầu tư này.

Đây là cách thực tế hơn việc cải tạo chỉ dựa trên cảm giác “phòng đã cũ”.

Khi nào nên nghĩ đến tái định vị khách sạn?

Có những trường hợp sửa nội thất thôi chưa đủ.

Nên cân nhắc tái định vị khách sạn nếu:

• Mô hình hiện tại cạnh tranh quá mạnh.
• Giá phòng không thể tăng dù đã sửa.
• Nhóm khách cũ không còn phù hợp.
• Vị trí có tiềm năng phục vụ phân khúc khác.
• Hạng phòng thiếu điểm khác biệt.
• Hình ảnh thương hiệu đã lỗi thời.

Tái định vị có thể bao gồm:

• Đổi cơ cấu phòng.
• Đổi nhóm khách mục tiêu.
• Làm lại hình ảnh.
• Điều chỉnh giá.
• Xây lại nội dung OTA.
• Thay đổi cách bán phòng.

Lúc này, cải tạo không còn là sửa chữa mà trở thành một phần của chiến lược kinh doanh mới.

5 hạng mục nên ưu tiên nếu ngân sách có giới hạn

Nếu chưa thể cải tạo toàn bộ, có thể ưu tiên theo thứ tự:

1. Nệm – phòng tắm – máy lạnh
2. Ánh sáng và màu phòng
3. Các lỗi ảnh hưởng review
4. Hạng phòng có khả năng tăng giá
5. Bộ ảnh và nội dung bán phòng mới

Cách làm này tập trung tiền vào những yếu tố có khả năng tác động trực tiếp đến trải nghiệm và doanh thu.

Cải tạo hiệu quả là sau khi sửa, khách sạn bán được tốt hơn

Một dự án cải tạo thành công không nên chỉ được đánh giá bằng việc phòng đẹp hơn.

Sau khi hoàn thiện, cần theo dõi:

• Giá phòng trung bình có tăng không?
• Công suất có cải thiện không?
• Review mới có tốt hơn không?
• Hạng phòng nâng cấp có bán được không?
• Khách có còn phàn nàn lỗi cũ không?

Nếu các chỉ số này không thay đổi, cần xem lại liệu khoản đầu tư đã đi đúng vào vấn đề ảnh hưởng đến doanh thu hay chưa.

Với những khách sạn đang hoạt động tại Cần Thơ, Urban B có thể hỗ trợ rà soát hiện trạng theo hướng sản phẩm – giá bán – review – doanh thu, từ đó xác định hạng mục nên giữ, nên sửa và hạng mục chưa cần đầu tư ngay.