Nếu doanh thu 250 triệu đồng nhưng khách sạn phải chi 210 triệu đồng mỗi tháng thì phần còn lại chỉ khoảng 40 triệu đồng trước các nghĩa vụ tài chính khác.

Nhìn doanh thu lớn nhưng biên lợi nhuận mỏng là tình trạng khá dễ gặp nếu chi phí không được tính trước.

Kinh doanh khách sạn

Bước 3: Xác định điểm hòa vốn khách sạn

Điểm hòa vốn khách sạn là mức doanh thu hoặc công suất mà tại đó doanh thu vừa đủ bù chi phí.

Ví dụ:

Khách sạn có tổng chi phí vận hành khoảng:

180 triệu đồng/tháng

Giá phòng trung bình:

500.000 đồng

Giả sử sau các chi phí biến đổi, khách sạn cần đạt khoảng 180 triệu đồng doanh thu phòng để hòa vốn.

Số đêm phòng cần bán:

180.000.000 ÷ 500.000
= 360 đêm phòng

Khách sạn có 25 phòng × 30 ngày:

= 750 đêm phòng khả dụng

Công suất hòa vốn:

360 ÷ 750 × 100
≈ 48%

Điều đó có nghĩa khách sạn cần đạt khoảng 48% công suất mới bắt đầu vượt qua điểm hòa vốn trong ví dụ này.

Con số thực tế sẽ thay đổi theo từng mô hình.

Công suất hòa vốn càng cao, áp lực kinh doanh càng lớn

Giả sử một dự án phải đạt 75–80% công suất quanh năm mới hòa vốn, chủ đầu tư nên xem lại.

Có thể vấn đề nằm ở:

Tiền thuê mặt bằng quá cao.
Vốn đầu tư quá lớn.
Bộ máy nhân sự quá nặng.
Giá phòng dự kiến thấp.
Số phòng quá ít.
Chi phí tài chính cao.

Ngược lại, nếu khách sạn có thể hòa vốn ở mức công suất hợp lý hơn, dự án sẽ có biên an toàn tốt hơn khi gặp mùa thấp điểm.

Đây là một trong những con số nên được tính trước khi quyết định đầu tư khách sạn Cần Thơ.

Bước 4: Tính lợi nhuận dự kiến theo nhiều kịch bản

Giả sử khách sạn có chi phí trung bình khoảng 180 triệu đồng/tháng.

Công suất	Doanh thu ước tính	Chênh lệch trước các điều chỉnh khác
40%	150 triệu	-30 triệu
60%	225 triệu	+45 triệu
75%	281,25 triệu	+101,25 triệu

Bảng này chỉ mang tính minh họa, nhưng cho thấy một điều quan trọng:

Lợi nhuận khách sạn rất nhạy với công suất và giá phòng.

Chỉ cần giá trung bình giảm hoặc lượng khách thấp hơn dự kiến, hiệu quả đầu tư có thể thay đổi đáng kể.

Kinh doanh khách sạn

Đừng tính lợi nhuận dựa trên giá niêm yết

Một lỗi thường gặp khi lập kế hoạch là lấy giá phòng trên bảng giá để nhân doanh thu.

Ví dụ:

Giá niêm yết: 600.000 đồng

Nhưng thực tế khách đặt qua OTA có thể chịu:

Giảm giá.
Chương trình thành viên.
Khuyến mãi theo thiết bị.
Hoa hồng OTA.

Số tiền thực nhận có thể thấp hơn đáng kể.

Vì vậy, khi tính doanh thu nên sử dụng:

Giá bán trung bình thực tế

thay vì mức giá cao nhất mà khách sạn muốn bán.

Bước 5: Tính thời gian hoàn vốn khách sạn

Ngoài lợi nhuận hàng tháng, chủ đầu tư nên tính thời gian hoàn vốn khách sạn.

Công thức đơn giản:

Thời gian hoàn vốn = Tổng vốn đầu tư / Lợi nhuận ròng trung bình

Ví dụ:

Tổng vốn đầu tư: 3 tỷ đồng.
Lợi nhuận ròng bình quân: 75 triệu đồng/tháng.

3.000.000.000 ÷ 75.000.000
= 40 tháng

Tương đương khoảng 3 năm 4 tháng.

Tuy nhiên, không nên mặc định tháng nào cũng đạt cùng lợi nhuận.

Cần tính thêm:

Mùa thấp điểm.
Thời gian khách sạn mới mở chưa đủ khách.
Chi phí sửa chữa.
Thay thiết bị.
Vốn lưu động.
Những tháng doanh thu biến động.

Một dự án trên Excel hoàn vốn rất nhanh nhưng chỉ cần giảm công suất vài tháng đã có thể cho kết quả hoàn toàn khác.

Thuê mặt bằng và có sẵn mặt bằng là hai bài toán khác nhau

Nếu thuê mặt bằng

Cần đặc biệt kiểm tra:

Giá thuê.
Thời hạn hợp đồng.
Mức tăng giá thuê.
Tiền cọc.
Chi phí cải tạo.
Thời gian miễn tiền thuê khi thi công.

Nếu phải đầu tư nhiều tỷ đồng vào một mặt bằng nhưng hợp đồng thuê ngắn, rủi ro hoàn vốn sẽ cao hơn.

Kinh doanh khách sạn

Nếu có sẵn tài sản

Áp lực thuê mặt bằng giảm nhưng vẫn phải tính:

Chi phí cải tạo.
Khấu hao.
Chi phí cơ hội của tài sản.
Vốn đầu tư ban đầu.

Không nên xem mặt bằng có sẵn là “không có chi phí”.

5 dấu hiệu dự án khách sạn cần tính lại

Trước khi xuống vốn, nên thận trọng nếu:

Phải đạt công suất rất cao mới hòa vốn.
Giá phòng dự kiến cao hơn đối thủ nhưng sản phẩm chưa có khác biệt rõ.
Toàn bộ doanh thu dự kiến phụ thuộc gần như hoàn toàn vào OTA.
Chi phí thuê và nhân sự chiếm tỷ trọng quá lớn.
Thời gian hoàn vốn dài hơn nhiều so với thời hạn khai thác mặt bằng.

Nếu một dự án gặp đồng thời nhiều dấu hiệu trên, việc điều chỉnh mô hình trước khi đầu tư thường ít tốn kém hơn sửa sai sau khai trương.

Lợi nhuận tốt chưa chắc cần công suất cao nhất

Giả sử cùng 25 phòng:

Phương án A

Công suất: 80%.
Giá trung bình: 400.000 đồng.

Doanh thu tháng:

25 × 80% × 400.000 × 30
= 240 triệu đồng

Phương án B

Công suất: 65%.
Giá trung bình: 520.000 đồng.

Doanh thu tháng:

25 × 65% × 520.000 × 30
= 253,5 triệu đồng

Phương án B bán ít phòng hơn nhưng doanh thu cao hơn, đồng thời còn giảm số lượt làm phòng và một phần chi phí biến đổi.

Vì vậy, mục tiêu không nên chỉ là “lấp đầy phòng”, mà là tìm được điểm cân bằng giữa giá bán, công suất và lợi nhuận.

Kinh doanh khách sạn

Trước khi đầu tư khách sạn tại Cần Thơ, hãy tính ngược từ lợi nhuận

Thay vì bắt đầu bằng câu hỏi “có bao nhiêu tiền thì mở được khách sạn?”, chủ đầu tư có thể tính ngược:

Muốn lợi nhuận bao nhiêu/tháng → cần doanh thu bao nhiêu → cần bán bao nhiêu phòng → mức công suất đó có thực tế không?

Nếu các con số hợp lý, dự án mới nên đi tiếp đến thiết kế, xây dựng và setup vận hành.

Urban B có thể hỗ trợ chủ đầu tư lập bài toán vốn – giá phòng – công suất – điểm hòa vốn – thời gian hoàn vốn trước khi triển khai, giúp quyết định đầu tư dựa trên dữ liệu thay vì kỳ vọng doanh thu.

Kinh doanh khách sạn tại Cần Thơ có lời không? Cách tính trước khi đầu tư

Kinh doanh khách sạn tại Cần Thơ có thể có lợi nhuận, nhưng phải tính đúng bài toán