Mở khách sạn tại Cần Thơ: Chọn phân khúc công tác, du lịch hay khách giờ?

Đừng chọn mô hình khách sạn chỉ theo sở thích

Một khách sạn có thiết kế đẹp chưa chắc kinh doanh tốt nếu sản phẩm không đúng nhu cầu của khu vực.

Trước khi quyết định hướng đến khách công tác, khách du lịch hay khách theo giờ, nên kiểm tra:

• Khách thường xuất hiện quanh khu vực là ai?
• Họ lưu trú bao lâu?
• Mức giá phổ biến khoảng bao nhiêu?
• Đối thủ gần đó đang phục vụ phân khúc nào?
• Nhu cầu tập trung vào ngày thường hay cuối tuần?
• Khách cần tiện nghi gì nhất?

Đây là bước quan trọng khi xác định phân khúc khách hàng khách sạn Cần Thơ.

Mô hình khách sạn phục vụ khách công tác

Khách công tác thường ưu tiên sự thuận tiện hơn yếu tố check-in hay thiết kế quá cầu kỳ.

Nhóm khách này thường quan tâm

• Vị trí dễ di chuyển.
• Phòng sạch và yên tĩnh.
• Wifi ổn định.
• Bàn làm việc.
• Check-in nhanh.
• Hóa đơn rõ ràng.
• Chỗ đậu xe nếu có.
• Dịch vụ ổn định giữa các lần lưu trú.

Kinh doanh khách sạn công tác phù hợp khi nào?

Mô hình này đáng cân nhắc nếu khách sạn nằm gần:

• Khu văn phòng.
• Khu công nghiệp.
• Trung tâm hành chính.
• Bệnh viện.
• Trường học.
• Các tuyến đường kết nối thuận tiện.

Điểm mạnh của khách công tác là khả năng quay lại và lưu trú định kỳ nếu trải nghiệm ổn định.

Vì vậy, thay vì đầu tư quá nhiều vào trang trí, nên tập trung vào tính tiện dụng và chất lượng vận hành.

Mô hình khách sạn phục vụ khách du lịch

Khách du lịch thường lựa chọn khách sạn dựa trên tổ hợp nhiều yếu tố:

• Vị trí.
• Hình ảnh.
• Review.
• Giá.
• Tiện nghi.
• Khả năng kết nối các điểm tham quan.

Nhóm này có xu hướng tìm kiếm và đặt phòng trên OTA nhiều hơn.

Khách sạn du lịch nên đầu tư vào đâu?

Ưu tiên:

• Bộ ảnh đẹp.
• Phòng có điểm nhận diện.
• Nội dung OTA rõ ràng.
• Vị trí dễ tìm.
• Thông tin điểm đến xung quanh.
• Không gian phù hợp với cặp đôi, gia đình hoặc nhóm nhỏ.

Nếu nhắm khách du lịch, khả năng hiển thị trên Booking, Agoda, Google và các kênh tìm kiếm sẽ ảnh hưởng khá lớn đến doanh thu.

Điểm cần lưu ý

Nhu cầu du lịch có thể biến động theo:

• Cuối tuần.
• Kỳ nghỉ.
• Lễ, Tết.
• Mùa cao điểm và thấp điểm.

Do đó, khách sạn cần chuẩn bị chiến lược giá linh hoạt thay vì giữ nguyên một bảng giá quanh năm.

Kinh doanh khách sạn theo giờ phù hợp với khu vực nào?

Kinh doanh khách sạn theo giờ là một mô hình khác hoàn toàn về cách khai thác phòng.

Thay vì một phòng chỉ tạo ra một lượt doanh thu trong ngày, mô hình này có thể tăng số lần quay vòng nếu nhu cầu khu vực tốt.

Đặc điểm cần có

• Làm phòng nhanh.
• Nhân sự buồng phòng linh hoạt.
• Quy trình check-in gọn.
• Giá theo khung giờ rõ ràng.
• Kiểm soát tình trạng phòng liên tục.
• Khả năng bán thêm qua đêm hoặc theo ngày.

Ví dụ, khách sạn có thể xây:

• Gói 2 giờ.
• Gói thêm giờ.
• Gói qua đêm.
• Gói theo ngày.

Mỗi gói phải được tính sao cho thời gian khách sử dụng phòng không làm mất cơ hội bán ở khung có giá trị cao hơn.

Khách theo giờ có đồng nghĩa phải bán giá thấp?

Không.

Giá theo giờ cần được tính dựa trên:

• Chi phí làm phòng.
• Đồ vải.
• Amenities.
• Điện nước.
• Thời gian sử dụng.
• Khả năng bán tiếp phòng.

Nếu giá quá thấp nhưng mỗi lượt khách lại phát sinh một lần vệ sinh và thay đồ vải, doanh thu có thể tăng nhưng lợi nhuận không tăng tương ứng.

Mô hình theo giờ chỉ hiệu quả khi tốc độ quay vòng đủ tốt và chi phí mỗi lượt được kiểm soát.

Có nên kết hợp nhiều phân khúc trong một khách sạn?

Có thể, nhưng cần xác định một phân khúc chính.

Ví dụ:

Khách công tác + khách du lịch

Đây là sự kết hợp tương đối tự nhiên.

Ngày thường có thể khai thác khách công tác, cuối tuần tăng tỷ trọng khách du lịch.

Khách theo giờ + qua đêm

Phù hợp với khách sạn có khả năng kiểm soát tồn phòng tốt.

Tuy nhiên, cần tránh bán theo giờ quá sát khung nhận khách qua đêm khiến phòng không kịp quay vòng.

Phục vụ tất cả mọi người

Đây lại là lựa chọn cần thận trọng.

Nếu khách sạn vừa muốn:

• Công tác.
• Du lịch.
• Gia đình.
• Cặp đôi.
• Theo giờ.
• Dài ngày.

thì sản phẩm và truyền thông rất dễ thiếu định vị.

Một khách sạn có thể phục vụ nhiều nhóm nhưng vẫn nên biết nhóm nào tạo doanh thu chính.

Chọn phân khúc dựa trên vị trí

Vị trí thường đưa ra khá nhiều tín hiệu về mô hình phù hợp.

Đặc điểm khu vực	Phân khúc nên khảo sát
Gần văn phòng, khu công nghiệp	Khách công tác
Gần điểm tham quan, trung tâm	Khách du lịch
Khu dân cư đông, giao thông thuận tiện	Khách ngắn ngày/theo giờ
Gần bệnh viện	Người nhà bệnh nhân, khách lưu trú nhiều ngày
Gần đầu mối giao thông	Khách công tác, quá cảnh, lưu trú ngắn
Khu có nhiều dịch vụ giải trí	Du lịch, cặp đôi, lưu trú linh hoạt

Đây chỉ là bước sàng lọc ban đầu. Cần tiếp tục kiểm tra đối thủ và nhu cầu thực tế trước khi quyết định.

Nhìn đối thủ để tìm khoảng trống, không phải để sao chép

Khi khảo sát thị trường, nên chọn khoảng 5–10 khách sạn cùng khu vực và ghi lại:

• Giá phòng.
• Hạng phòng.
• Review.
• Tiện nghi.
• Nhóm khách.
• Cách bán trên OTA.
• Điểm mạnh.
• Điểm khách thường phàn nàn.

Ví dụ, khu vực đã có nhiều khách sạn giá rẻ nhưng khách thường phản ánh phòng cũ và cách âm kém.

Khoảng trống có thể không phải là “làm thêm một khách sạn giá rẻ”, mà là tạo sản phẩm tốt hơn ở mức giá nhỉnh hơn.

Mỗi phân khúc cần một cấu trúc đầu tư khác nhau

Nếu chọn khách công tác

Nên ưu tiên:

Nệm – cách âm – wifi – bàn làm việc – quy trình nhanh

Nếu chọn khách du lịch

Nên ưu tiên:

Hình ảnh – thiết kế – review – OTA – trải nghiệm

Nếu chọn khách theo giờ

Nên ưu tiên:

Tốc độ quay phòng – vệ sinh – bảng giá – vận hành lễ tân

Nếu xác định phân khúc sau khi đã hoàn thiện khách sạn, chủ đầu tư có thể phải sửa lại cả phòng, tiện nghi và hệ thống bán.

Cách kiểm tra nhanh mô hình trước khi xuống vốn

Trước khi chốt phương án, hãy thử trả lời 5 câu:

1. Nhóm khách chính là ai?

Không nên trả lời “tất cả”.

2. Giá họ sẵn sàng trả là bao nhiêu?

Cần dựa vào thị trường thực tế.

3. Họ chọn khách sạn vì điều gì?

Vị trí, giá, phòng đẹp hay sự tiện lợi?

4. Một phòng có thể tạo doanh thu bao nhiêu mỗi tháng?

Tính theo giá và công suất dự kiến.

5. Sản phẩm của mình khác gì so với 5 khách sạn gần nhất?

Nếu chưa trả lời rõ câu cuối, mô hình vẫn cần được nghiên cứu thêm.

Nên chọn khách công tác, du lịch hay khách giờ?

Không có phân khúc nào tốt nhất cho mọi vị trí.

Khách công tác phù hợp khi cần sự ổn định và có nguồn khách thường xuyên quanh khu vực.

Khách du lịch phù hợp với vị trí thuận tiện tham quan và sản phẩm có khả năng cạnh tranh tốt trên OTA.

Khách theo giờ phù hợp khi nhu cầu lưu trú ngắn cao và khách sạn có khả năng quay vòng phòng nhanh.

Điểm quan trọng nhất trong lựa chọn mô hình lưu trú là không chọn theo xu hướng, mà chọn mô hình tạo được doanh thu phù hợp với chính vị trí và nguồn vốn của dự án.

Chốt mô hình trước khi chốt bản thiết kế

Nếu chủ đầu tư vẫn đang ở giai đoạn lên ý tưởng, đây là lúc nên quyết định phân khúc trước khi đi sâu vào thiết kế.

Một thay đổi trên bản kế hoạch gần như không tốn nhiều chi phí. Nhưng cùng thay đổi đó sau khi đã xây 20–30 phòng có thể trở thành khoản đầu tư rất lớn.

Urban B có thể cùng chủ đầu tư rà soát vị trí – nhóm khách – đối thủ – giá bán – cơ cấu phòng, từ đó xác định mô hình nào phù hợp để triển khai trước khi bước sang giai đoạn setup.